Au Sénat, un amendement adopté récemment vise à fusionner la taxe sur les logements vacants et celle sur les résidences secondaires. L’objectif est clair : libérer du foncier, contenir la flambée des prix dans les zones où la demande explose et, in fine, rééquilibrer un marché immobilier sous tension. Mais cette décision, prévue pour entrer en vigueur dans le budget 2026, fait déjà trembler de nombreux propriétaires qui redoutent une hausse spectaculaire de leur fiscalité.
Pourquoi fusionner deux taxes ? Une réponse à la pénurie de logements
- 3,8 millions de résidences secondaires cohabitent avec près de 3 millions de logements vacants : un stock considérable qui échappe au marché locatif traditionnel.
- Dans certaines communes littorales, les résidences secondaires représentent parfois plus de 40 % du parc immobilier, laissant les actifs locaux en quête de solutions abordables.
- En milieu urbain, la vacance de logements entretient la hausse des loyers ; à Paris, plus de 110 000 logements resteraient inoccupés une bonne partie de l’année.
Face à cette situation, les parlementaires misent sur une taxe unifiée pour encourager la remise en location ou la vente des biens inoccupés. En s’attaquant simultanément aux deux catégories, ils espèrent débloquer plusieurs dizaines de milliers de logements dans les prochaines années.
Zones « ultra-tendues » : qui est concerné ?
Le dispositif ciblera en priorité les territoires où la demande locative dépasse largement l’offre :
- Les grandes métropoles comme Paris, Lyon, Marseille, où les loyers ont augmenté de 15 % en moyenne sur dix ans.
- Les pôles universitaires (Bordeaux, Toulouse), victimes d’un afflux d’étudiants et d’un manque criant de petites surfaces.
- Les zones touristiques : stations balnéaires de l’Atlantique, Côte d’Azur, littoral corse ou encore Alpes du Nord, où le taux de résidences secondaires flirte parfois avec les 60 %.
L’administration prévoit d’actualiser chaque année la cartographie des communes éligibles, en se fondant sur des indicateurs comme le taux de vacance, le prix médian au mètre carré et la tension sur les locations longue durée.
Comment la fiscalité pourrait-elle évoluer ?
Jusqu’ici, la taxe sur les logements vacants atteignait 17 % la première année puis 34 % les suivantes, tandis que la majoration de taxe d’habitation sur les résidences secondaires variait de 5 % à 60 % selon les communes. Avec la fusion :
- Le futur taux serait déterminé par chaque municipalité dans la limite de six fois le taux appliqué en 2025.
- Un propriétaire d’un bien vacant taxable à 1 000 € pourrait ainsi voir sa note grimper à 6 000 €, si la mairie décidait d’appliquer le plafond maximal.
- Les communes rurales, à l’inverse, pourraient fixer un taux faible, privilégiant l’attractivité plutôt que la contrainte fiscale.
Pour certains juristes, laisser une telle marge de manœuvre aux élus locaux interroge le principe de proportionnalité de l’impôt. Les débats promettent d’être nourris à mesure que le texte progressera dans la navette parlementaire.
Une nouvelle manne financière pour les collectivités
Au-delà de la régulation immobilière, la recette fiscale générée pourrait financer :
- La construction de logements sociaux ou intermédiaires.
- La rénovation thermique de l’habitat ancien, afin de diminuer la facture énergétique des ménages modestes.
- Des infrastructures de transport pour désengorger les centres-villes saturés.
Dans une commune littorale de 8 000 habitants, un simple relèvement de la taxe sur les résidences secondaires de 20 % a récemment rapporté plus d’un million d’euros par an : de quoi financer un programme de réhabilitation de l’école primaire et la création d’une nouvelle crèche.
La fronde des propriétaires : entre incompréhension et colère
Pour les détenteurs de résidences secondaires, l’assimilation à un logement vacant passe mal. Ils avancent plusieurs arguments :
- Usage familial ou patrimonial : beaucoup conservent la maison de leurs parents, qu’ils occupent l’été ou qu’ils prêtent à la famille.
- Retombées économiques locales : une résidence secondaire génère souvent des emplois (artisans, commerces, services).
- Distinction juridique : un bien « vacant » est vide et inutilisé, alors qu’un bien secondaire est, par définition, occupé ponctuellement.
Les associations de propriétaires alertent également sur le risque d’un « effet cliquet » : une fois le taux maximal appliqué, il sera politiquement difficile de revenir en arrière, même si la situation immobilière s’améliore.
Les enjeux politiques derrière la réforme
Au-delà de la technique fiscale, c’est un véritable débat de société qui se joue :
- La gauche plaide pour une action forte afin de réduire les inégalités d’accès au logement, surtout pour les jeunes actifs.
- Certains élus de droite redoutent une déstabilisation du marché de la construction et un frein à l’investissement privé.
- À l’approche des prochaines échéances électorales, chaque camp tente de convaincre un électorat partagé entre propriétaires et locataires.
Un sondage récent montre qu’un Français sur deux considère la multiplication des résidences secondaires comme un facteur aggravant de la crise du logement, tandis que 60 % des propriétaires concernés se disent prêts à contester la nouvelle taxe en justice.
Une possible bataille juridique
La question de la constitutionnalité plane sur le texte. Plusieurs points sont soulignés par les experts :
- Proportionnalité de l’impôt : tripler ou sextupler une taxe pourrait être jugé excessif.
- Principe d’égalité devant l’impôt : deux propriétaires d’un même quartier pourraient subir des taux très différents si leur commune applique une politique disparate.
- Délégation de pouvoir fiscal : le législateur doit-il laisser aux maires le soin de fixer presque librement des prélèvements ?
En cas d’adoption définitive, plusieurs associations prévoient déjà de saisir le Conseil constitutionnel. Le calendrier législatif, quant à lui, laisse envisager un vote final d’ici l’automne 2025 pour une entrée en vigueur effective l’année suivante.
Quelles perspectives pour 2026 ?
Si la réforme se concrétise, les propriétaires auront plusieurs options :
- Mettre en location leur bien, éventuellement sous bail mobilité ou longue durée.
- Vendre dans un marché où la demande restera forte, au risque de voir les prix baisser si de nombreux biens arrivent en même temps.
- Négocier avec la mairie un taux réduit en échange d’une participation à un programme d’habitat social ou d’un engagement de rénovation.
Dans tous les cas, la réforme pourrait rebattre les cartes du patrimoine immobilier : certains ménages songeront à se séparer de leur résidence secondaire tandis que d’autres chercheront à optimiser l’usage de leurs biens pour limiter la note fiscale. L’évolution du marché locatif, le niveau des taux d’intérêt et la capacité des territoires à dégager des projets concrets grâce aux recettes supplémentaires seront les principaux indicateurs à suivre.
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